De fleste sommerhusejere aner ikke, hvad de reelt kan tjene — eller hvor stor en del af pengene der forsvinder undervejs. Her er de rigtige tal, hvad der påvirker dem, og hvordan du beholder mest muligt selv.
Hvad er realistisk at tjene?
Et konkret regnestykke fra Bolius: udlejer du 15 uger om året til gennemsnitligt 4.000 kr./uge, giver det 60.000 kr. i lejeindtægt. Udlejer du mere — fx 27 uger — kan et budgetteret eksempel nå ~125.000 kr. Til sammenligning ligger den gennemsnitlige årlige omsætning for et dansk udlejningshus på omkring 38.000 € ifølge markedsdata fra Airbtics.
Men to næsten ens huse kan tjene op til 25 % forskelligt alene på grund af beliggenhed — Danmark er delt i knap 30 priszoner, og huse ved brede sandstrande med godt badevand ligger højest.
Hvad påvirker din indtjening?
- Sæsonen. Uge 27–32 og skoleferier er guld; efterår og vinter kræver noget særligt (spa, brændeovn, hund velkommen) for at fylde.
- Beliggenheden. Nærhed til strand, vand og natur — op til 25 % forskel mellem ellers ens huse.
- Husets størrelse og faciliteter. Poolhuse og store huse til store familier ligger i en helt anden prisklasse — pool, sauna, spa og mange sovepladser løfter ugeprisen betydeligt.
- Antal uger du udlejer. Ejere bruger i gennemsnit selv huset 72 % af tiden (VisitDenmark) — jo flere uger du frigiver til udlejning, jo mere tjener du.
- Hvem der booker. Den største forskel på din bundlinje — og den, ingen bureau-beregner viser dig. Se næste afsnit.
Bureau-snittet — det du sjældent får at se
88 % af al dansk sommerhus-udlejning går gennem et bureau (VisitDenmark 2022). Det er nemt — men det koster. Danske bureauer tager typisk 25–40 % af lejeindtægten i provision, og hos flere kommer rengøring og andre gebyrer oveni. På en bruttoleje på 52.000 kr. er det 13.000–20.000 kr. om året, der ikke lander hos dig.
Oveni tager bureauet noget mere værdifuldt: gæsten. Mailen, anmeldelsen, den tilbagevendende familie — den relation ejer bureauet, ikke dig. Næste år starter du forfra.
Bureau vs. Airbnb vs. din egen side
Der er tre måder at få gæster på. De koster ikke det samme — og de giver dig ikke det samme.
| Kanal | Hvad det koster dig | Ejer du gæsten? |
|---|---|---|
| Udlejningsbureau | 25–40 % + rengøring/gebyrer | Nej |
| Airbnb / Booking.com | ~15–18 % i gebyr | Nej |
| Din egen side (direkte) | ~2–3 % kortgebyr | Ja |
Kun 4 % af de danske sommerhuse udlejes i dag direkte via onlineplatforme — og næsten ingen har deres helt egen side. Det er ikke, fordi det ikke betaler sig. Det er, fordi det plejede at være svært at bygge.
2 ud af 3 nætter i danske sommerhuse bookes af tyske gæster (VisitDenmark). Er din annonce på tysk? Med en side på gæstens eget sprog — fundet på Google og AI — når du dem, konkurrenterne ikke gør.
Hvor meget må du udleje?
Et sommerhus må udlejes til ferieformål i op til 41 uger om året — men reglerne skelner mellem sæsonerne (Sommerhusloven):
- 1. marts – 31. oktober (sommer): som udgangspunkt fri udlejning.
- 1. november – 28./29. februar (vinter): maksimalt 9 uger sammenlagt.
Du skal desuden selv bruge huset til rekreative formål — som tommelfingerregel mindst 2 uger om året. Bruges huset udelukkende til udlejning, regnes det som erhvervsmæssigt og kræver tilladelse fra Erhvervsstyrelsen, der sjældent gives til private (Sommerhusloven § 1).
Skat ved udlejning i Danmark (2026)
Udlejer du gennem et bureau eller en platform, der indberetter til SKAT, får du et skattefrit bundfradrag på 50.200 kr. (2026; 47.900 kr. i 2025). Udlejer du privat uden indberetning, er bundfradraget kun 13.800 kr. Af beløbet over bundfradraget får du et udlejningsfradrag på 40 % — kun de resterende 60 % beskattes som kapitalindkomst — typisk 27–42 % afhængigt af din øvrige økonomi.
Regneeksempel (bureau, 2026): lejer du for 100.000 kr., trækkes bundfradraget fra (49.800 kr. tilbage), derefter 40 %-udlejningsfradraget, så 29.880 kr. beskattes. Ved ~43 % bliver skatten ca. 12.848 kr. — du beholder omkring 87.152 kr. (eksempel: NOVASOL).
Bemærk: Skatte-afsnittet er kun vejledende. Regler og satser ændres, og din situation er individuel — tjek altid med din revisor eller på skat.dk før du disponerer.
Tjekliste — før du lejer ud
- Overhold uge-grænserne (max 41/år, max 9 om vinteren) og brug selv huset mindst 2 uger.
- Sæt en realistisk pris efter sæson, størrelse og beliggenhed.
- Sørg for indberetning til SKAT (bureau gør det automatisk).
- Gør huset attraktivt: gode billeder, tydelige faciliteter, ærlig beskrivelse.
- Byg din egen direkte kanal, så du beholder mest muligt og ejer gæsten.
Denne guide dækker det danske marked. Tallene er skøn baseret på offentlige kilder — din faktiske indtjening afhænger af dit konkrete hus, sæson og beliggenhed. Brug beregneren som pejlemærke, ikke som garanti.
Ofte stillede spørgsmål
Hvor meget kan man tjene på at leje sit sommerhus ud?
Typisk 40.000–125.000 kr. om året, afhængigt af antal udlejningsuger, ugepris og beliggenhed. Et almindeligt eksempel er 15 uger à 4.000 kr. = 60.000 kr.; udlejer du 27 uger, kan det nå ~125.000 kr. (Bolius). Store huse og poolhuse ligger højere.
Hvad tager et udlejningsbureau i provision?
Typisk 25–40 % af lejeindtægten. NOVASOL ligger på ca. 25–32 %, DanCenter ca. 28–35 %; Sol og Strand og Feriepartner aftales individuelt. Rengøring og andre gebyrer kan komme oveni (Nybyggethus).
Skal jeg betale skat af udlejningen?
Ja, men med et stort bundfradrag. Via et bureau eller en platform, der indberetter til SKAT, er de første 50.200 kr. skattefri (2026; 47.900 kr. i 2025) — mod kun 13.800 kr. ved privat udlejning uden indberetning. Af beløbet derover får du et udlejningsfradrag på 40 %, så kun de resterende 60 % beskattes (ofte omkring 43 %, satsen varierer). Se skat.dk eller spørg din revisor.
Hvor mange uger må jeg udleje?
Op til 41 uger om året. I sommerperioden (1. marts–31. oktober) er udlejning som udgangspunkt fri; i vinterperioden (1. november–28./29. februar) må du højst udleje 9 uger sammenlagt. Du skal desuden selv bruge huset (tommelfingerregel: mindst 2 uger), ellers regnes det som erhvervsmæssig udlejning (Sommerhusloven). Det gennemsnitlige udlejningshus udlejes ~92 dage (~13 uger) om året (VisitDenmark).
Er det bedst at udleje via bureau eller Airbnb?
Begge tager en betydelig andel og ejer gæsten. Bureau: 25–40 %. Airbnb/Booking: ~15–18 %. Den billigste kanal er din egen side med direkte booking (~2–3 % kortgebyr), hvor du også beholder gæsten — men du skal selv skabe efterspørgslen.
Kan jeg udleje mit sommerhus direkte selv?
Ja. Med din egen side sparer du bureau-snittet og ejer gæstelisten. Udfordringen har været at blive fundet — det kræver, at siden rangerer på Google og kan læses af AI, gerne på gæstens sprog. Det er præcis dét Gestr bygger for dig.